21世纪经济报道记者杨娜娜

　　截至8月底，沪市触发披露义务的54只公募REITs均已完成2026年中期报告披露。从中报情况看，尽管上半年二级市场受资金与情绪波动影响有所调整，沪市公募REITs底层资产运营整体保持稳健，分红能力持续体现。

　　从市场整体规模看，据华泰证券固收研究团队统计，截至2026年8月31日，我国REITs市场累计上市88只公募REITs，累计募集资金规模约2500亿元。上交所数据显示，同期沪市公募REITs市值合计1666.91亿元。

　　二级市场方面，汇添富基金REITs业务负责人周宁接受21世纪经济报道记者采访时指出，2026年以来公募REITs出现结构性调整，但市场内部分化明显，整体韧性强于指数表面所反映的水平。Wind数据显示，截至2026年9月11日，中证REITs全收益指数年内下跌7.2%，较1月底年内高点回撤约11.3%。

　　各板块修复迹象显现

　　分板块看，周宁分析称，市政、环保、水利板块实现上涨，高速公路、能源板块表现较为稳健；上述五大板块中，共有10只公募REITs录得正收益，表明在底层资产现金流平稳、可预期的基础上，市场给出了相对稳定的估值。调整主要集中于产业园区、仓储物流、数据中心等板块，但这并不意味着此类资产的长期价值发生实质变化，而是阶段性经营压力叠加年内新产品上市及限售份额解禁形成的供需错配所致。

　　他进一步指出，目前市场修复迹象已有所显现，各板块自年内低点均有所回升。与此同时，10年期国债收益率整体下行，8月中旬以来已降至1.7%以下，为以稳定分派为核心特征的公募REITs提供了有利的宏观背景。

　　在资金结构层面，REITs的机构化程度也继续提高。中金公司研究部不动产与空间服务分析员裴佳敏团队统计的数据显示，截至上半年末，公募REITs市场机构投资者占比均值达97.44%，较2025年上半年及2025年底均提升0.2个百分点。

　　华泰证券固收研究团队张继强和王晓宇也指出，2026年中报披露的持有人户数较2025年年报平均下降11.58%，但户均持有份额增加8.44%，机构持仓仍高度集中于原始权益人和券商自营，占比分别为40.73%和15.60%，两者也是机构端的主要增持方。

　　平均分派率超6.5%

　　2026年上半年，沪市公募REITs“现金牛”属性持续强化。从分红数据看，沪市共有51只REITs产品实施分红，合计分红65次，派现总额超过43亿元。据中报数据，沪市公募REITs平均分派率超过6.5%，与10年期国债收益率的利差处于历史高位区间。分派率通常被视为衡量REITs现金回报水平的重要指标。

　　华泰证券固收研究团队研究员张继强、王晓宇近期指出，当前REITs市场正处于供需格局从“供给冲击”转向“需求驱动”的关键拐点，估值持续调整后整体已回落至上市以来偏低区间，分派率被动抬升，风险收益比改善，配置机会或逐步显现。该团队统计显示，截至2026年8月31日，产权REITs分派率与10年期国债收益率利差为387.48BP，处于历史97.7%分位数水平。

　　中信建投证券地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天也持类似判断。他指出，截至8月26日，产权类REITs年内仍下跌8.2%，产业园区、仓储物流分别下跌18.7%、14.3%，P/NAV（市场价格/底层资产净值）仅0.87、0.95倍，风险溢价处于95.9%的历史分位数，前期调整已较充分反映市场对供给扩容及部分资产经营压力的担忧；2026年二季度基本面总体符合预期，当前低估值与高分派形成较强安全垫。

　　周宁认为，经历本轮二级市场调整后，公募REITs的票息价值与长期配置价值更为清晰。具体来看，其一，分派率随价格调整被动抬升，当前公募REITs分派率与10年期国债收益率的利差相对较宽，安全边际有所增厚；其二，资金端存在边际改善条件，首批4只REITs指数基金已于2026年7月成立，标志着公募REITs指数化投资正式起步，尽管政策尚待落地，市场对放开保险资金投资商业不动产REITs的范围仍有期待，同时部分二级债基已将REITs纳入投资范围，叠加FOF加大配置，有望带来增量中长期资金；其三，不同类型资产需分层评估，经营权类资产存在经营期限，年度分派中包含部分本金返还，不宜简单对标债券票息，产权类项目则具备更强的估值修复弹性，待底层资产出租率与租金进一步企稳回升后，估值修复空间可期。

　　周宁也提醒，REITs属于权益类产品，仍会面临不动产行业周期、市场流动性波动等客观风险，需理性看待。但从资产配置角度看，当前估值已具备较好的性价比，中长期配置价值正在显现，值得投资者立足长期积极布局。

　　保租房、消费板块为何最稳？

　　分板块看，保障性租赁住房和消费板块经营稳定性最强。保障性租赁住房板块发挥“稳定器”作用，核心城市人口持续流入与青年群体租赁需求刚性，为板块提供了坚实基本盘。板块整体出租率维持在94%至99%区间，租金收缴率普遍接近100%。

　　裴佳敏团队指出，上半年保租房仍是产权REITs中经营稳定性最强的板块，多数项目出租率维持在94%至99%区间，租金收缴率普遍接近100%。该团队认为，政策定价、客群资格筛选和相对较强的租金性价比，共同构成了板块的稳健经营底色，在估值合理的情况下，保租房板块可做底仓配置。

　　消费板块则通过品牌焕新、业态优化、空间改造、会员运营和营销活动等方式主动改善运营管理，带动客流与坪效提升，板块项目出租率维持在93%至100%区间，其中优质项目客流和销售实现较快增长。裴佳敏团队认为，消费REITs的优势在于外部运营管理人可以通过主动调改提升经营效率，板块仍是产权类资产中主动管理空间最大、基本面相对更具韧性的方向，但项目间差异将更多取决于运营能力与资产所处商圈的竞争格局。

　　仓储物流和产业园区板块则在存量竞争中持续提质增效，租金单价虽短期承压，但部分项目出租率有所提高。仓储物流REITs方面，受区域供需趋于平衡、制造业补库、跨境电商需求拉动等积极因素影响，出租率表现总体稳健，维持在86%至100%区间，租金价格有望企稳。

　　产业园区REITs项目中，工业厂房类项目、拥有较强招商资源或稀缺性较高的项目表现相对更优。例如，国泰海通东久REIT、中金联东科创REIT等厂房项目出租率高于95%；建信中关村REIT和中金湖北科投REIT出租率同比提升超7%至80%以上，释放边际改善信号。

　　数据中心板块因AI算力需求持续释放，凭借高上架率和长租约保持较强现金流。南方万国数据REIT期末计费率98%、剩余合同期限约3年、收缴率100%。裴佳敏团队分析，数据中心REITs在上半年展现出较强经营韧性，后续应重点关注周边市场供给、租金水平变化以及主要租户动向。

　　高速公路板块受路网环境变动等因素影响，经营有所分化，优质标的路段展示出资产端韧性。例如，华泰江苏交控REIT受益于区域经济向好和路网持续改善，上半年通行费收入同比增加20%；华夏中国交建REIT因顺接路段改扩建通车带来车流红利，上半年通行费收入同比增加14%。裴佳敏团队指出，高速项目经营的核心考量已从静态区位转向对路网变化的适应能力，包括对分流和引流的判断、施工期保通和营销引流能力。

　　能源板块受电力市场化改革和自然条件扰动影响，业绩存在波动，其中水电、燃气发电相对稳定。嘉实中国电建REIT上半年结算电量同比增加13%。

　　REITs信披，正在变得“可预期”

　　在信息披露服务方面，上交所近期对REITs信息披露专栏页面进行了全面优化升级。本次优化聚焦公告检索效率与用户体验提升，新增公告标题关键词搜索、公告类型精细化分类检索等功能。公告类型涵盖募集、上市、定期报告、临时报告、基金运作、管理人公告等核心类别，便于投资者精准定位和高效查询信息披露文件。

　　与此同时，上交所公募REITs专栏新增定期报告预计披露时间展示功能，投资者可一键查阅各产品年度报告、中期报告及季度报告的预计披露时间节点。基金管理人可预约披露时间，投资者则可提前掌握信息发布时间，标志着REITs市场信息披露服务从“可查”迈向“可预期”。

　　优化功能上线以来，市场反响积极。多家基金管理人与机构投资者表示，新版专栏界面清晰、功能实用，公告检索页面有效降低了信息筛选成本，定期报告预计披露时间的展示则缓解了信息等待焦虑，进一步提升了市场透明度与运行效率。市场分析人士指出，此次功能升级体现了上交所“开门办监管”的理念，也是推动REITs市场生态建设的重要基础性工作。

　　从“屏对屏”到“面对面”

　　中期报告披露后，上交所推出2026年中期业绩说明会——“商居共暖，民生焕新”“通途领航，动能澎湃”“园聚新质，物畅业兴”三大行业主题周活动，组织公募REITs全方位展示各赛道运营成果。

　　除业绩说明会外，华夏华润有巢等多只REITs已将中期报告进行图文可视化展示，将复杂的财务数据与运营指标转化为清晰易懂的图表和长图，有效降低信息理解难度，提升披露信息的可读性与透明度。

　　投资者开放日也密集举行。今年7至8月，已有超20只沪市REITs组织投资者开放日活动，投资者实地走进购物中心、仓储物流园区、租赁住房社区等底层资产现场。

　　通过实地考察、与企业高管面对面交流，投资者得以零距离感知资产运营实况，投融互信在脚步丈量中进一步夯实。从线上可视化报告到线下实地探访，沪市REITs正以多元化的沟通机制，推动投融两端从“屏对屏”走向“面对面”。